ITR में किराया आय कैसे दिखाएं
आपकी अपनी प्रॉपर्टी का किराया Income from House Property शीर्ष के तहत टैक्स योग्य है. शुरुआत gross annual value से होती है, उसमें से साल भर में असल में चुकाया गया नगरपालिका टैक्स घटाकर net annual value निकलती है, फिर धारा 24(a) की सपाट 30% कटौती और धारा 24(b) के तहत उधार ली गई पूंजी का ब्याज घटता है. जो बचता है वो आपकी कुल आय में जुड़कर आपकी स्लैब दर पर टैक्स योग्य होता है.
वसूला गया किराया शुरुआत है, टैक्स योग्य आंकड़ा नहीं
मकान मालिक नियमित रूप से ज्यादा टैक्स इसलिए चुकाते हैं कि वो साल भर के किराए को ही टैक्स लगने वाली रकम मान लेते हैं. वो नहीं है. अपनी प्रॉपर्टी से मिला किराया Income from House Property में आता है, और उस शीर्ष की एक तय गणना है जिसमें दो बड़ी कटौतियां पहले से बनी हुई हैं — और उनमें से एक के लिए कोई रसीद भी नहीं चाहिए.
क्रम मायने रखता है, क्योंकि हर कदम पिछले कदम के नतीजे पर लगता है. net annual value की जगह कुल किराए पर 30% कटौती लगाना सबसे आम गणित की गलती है, और आपके नगरपालिका टैक्स के हिसाब से वो नतीजा किसी एक पक्ष में गलत कर देती है.
गणना, इसी क्रम में
- Gross Annual Value. किराए पर दी गई प्रॉपर्टी के लिए यह आम तौर पर साल भर का मिला या मिलने योग्य किराया होता है, जिसे एक काल्पनिक अपेक्षित किराए से मिलाकर ऊंचा वाला लिया जाता है.
- घटाएं नगरपालिका टैक्स. स्थानीय निकाय को साल भर में चुकाया गया प्रॉपर्टी टैक्स घटता है — पर तभी जब मालिक ने उसी साल में असल में चुकाया हो. सिर्फ देय रकम, या किराएदार का चुकाया हुआ, नहीं गिना जाता.
- इससे निकलती है Net Annual Value.
- घटाएं net annual value का 30%, धारा 24(a) के तहत. मरम्मत और रख-रखाव के लिए एक वैधानिक छूट, जिसके लिए कोई बिल या सबूत नहीं चाहिए और जो इस पर निर्भर नहीं कि आपने कितना खर्च किया.
- घटाएं धारा 24(b) के तहत उधार ली गई पूंजी का ब्याज, अगर आपने प्रॉपर्टी के लिए लोन लिया हो.
- नतीजा आपकी income from house property है, जो आपकी कुल आय में जाकर आपकी स्लैब दर पर टैक्स योग्य होती है.
एक उदाहरण
₹30,000 महीने पर किराए पर दिया फ्लैट, साल भर में चुकाया गया ₹12,000 नगरपालिका टैक्स, और होम लोन पर ₹1,50,000 ब्याज.
| चरण | रकम |
|---|---|
| Gross annual value (₹30,000 × 12) | ₹3,60,000 |
| घटाएं चुकाया गया नगरपालिका टैक्स | −₹12,000 |
| Net annual value | ₹3,48,000 |
| घटाएं धारा 24(a) की 30% स्टैंडर्ड कटौती | −₹1,04,400 |
| घटाएं धारा 24(b) का ब्याज | −₹1,50,000 |
| Income from house property | ₹93,600 |
₹3,60,000 का वसूला गया किराया ₹93,600 की टैक्स योग्य आय बन जाता है. इसमें कोई आक्रामक प्लानिंग नहीं है; यह सामान्य गणना है.
जमा राशि, बकाया और साझा मालिक
लौटाई जाने वाली सिक्योरिटी डिपॉज़िट आय नहीं है. आप किराएदार का पैसा रखे हुए हैं और वो लौटाना है, तो वो गणना में नहीं आता. जो रकम लौटाई नहीं जानी है, या जिसे आप किराए में समायोजित करते हैं, वो अलग मामला है और उसका स्वरूप वही होगा जो वो असल में है.
जो किराया आपको कभी मिला ही नहीं, वो असली समस्या है — और कानून इस पर विचार करता है: unrealised rent को गणना से बाहर रखा जा सकता है, पर तभी जब तय शर्तें पूरी हों, जिनमें मोटे तौर पर यह है कि किरायेदारी असली थी, किराएदार जा चुका है या वसूली के कदम उठाए गए हैं, और वसूली सचमुच संदिग्ध है. सिर्फ भुगतान न मिलना अपने आप काफी नहीं.
जहां प्रॉपर्टी तय हिस्सों में साझा मालिकाना हक में है, वहां आय हर मालिक के हाथ में उसके हिस्से के अनुपात में टैक्स योग्य होती है, एक रिटर्न में इकट्ठी नहीं. कटौतियां भी उसी अनुपात में चलती हैं.
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किराया आय पर टैक्स: आम सवाल
भारत में किराया आय पर टैक्स कैसे लगता है?
Income from House Property शीर्ष के तहत. gross annual value लें, साल भर में असल में चुकाया नगरपालिका टैक्स घटाकर net annual value निकालें, फिर उसका सपाट 30% धारा 24(a) के तहत और उधार ली गई पूंजी का ब्याज धारा 24(b) के तहत घटाएं. बचा हुआ आपकी कुल आय में जुड़कर आपकी स्लैब दर पर टैक्स योग्य होता है.
क्या 30% कटौती वसूले गए किराए पर लगती है?
नहीं, और यही सबसे आम गलती है. 30% net annual value पर लगता है — यानी gross annual value में से साल भर में चुकाया नगरपालिका टैक्स घटाने के बाद — कुल किराए पर नहीं.
क्या सिक्योरिटी डिपॉज़िट किराया आय के तौर पर टैक्स योग्य है?
लौटाई जाने वाली सिक्योरिटी डिपॉज़िट आय नहीं है, क्योंकि वो किराएदार का पैसा है जिसे लौटाना आपकी जिम्मेदारी है. जो रकम लौटाई नहीं जानी है, या जो किराए में समायोजित होती है, उसे उसके असली स्वरूप के हिसाब से देखा जाता है और वो टैक्स योग्य हो सकती है.
क्या मरम्मत, पुताई और सोसाइटी मेंटेनेंस अलग से घटा सकते हैं?
30% के अलावा नहीं. धारा 24(a) की कटौती एक सपाट वैधानिक छूट है जो असल मरम्मत और रख-रखाव खर्च की जगह लेती है — तो आपको वो मिलती है चाहे आपने कुछ खर्च न किया हो या बहुत, पर उसके ऊपर अपने असल बिल नहीं जोड़ सकते.
किराएदार ने किराया नहीं दिया तो क्या होगा?
Unrealised rent को गणना से बाहर रखा जा सकता है जहां तय शर्तें पूरी हों — मोटे तौर पर असली किरायेदारी, किराएदार का जा चुका होना या वसूली के कदम उठाया जाना, और वसूली का संदिग्ध होना. सिर्फ भुगतान न मिलना अपने आप उसे आपकी आय से नहीं हटाता.
साझा मालिकाना हक वाली प्रॉपर्टी की किराया आय पर टैक्स कैसे लगता है?
जहां हिस्से तय और निश्चित हैं, वहां हर साझा मालिक अपने हिस्से की आय पर अपने रिटर्न में टैक्स देता है, और कटौतियां उसी अनुपात में लगती हैं — पूरी रकम किसी एक व्यक्ति के हाथ में टैक्स योग्य नहीं होती.
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संदर्भित कानून
- The Income-tax Act, 1961 — Sections 22 से 27 (income from house property)
- The Income-tax Act, 1961 — Section 24 (income from house property से कटौतियां)
- The Income-tax Rules, 1962 — Rule 4 (unrealised rent)
यह भारतीय टैक्स कानून की सामान्य जानकारी है, टैक्स सलाह नहीं. रिटर्न फॉर्म की पात्रता और कटौती के नियम assessment year के हिसाब से बदलते हैं, और आपकी स्थिति उन तथ्यों पर निर्भर है जो यह पेज नहीं जान सकता. incometax.gov.in पर या योग्य चार्टर्ड अकाउंटेंट से मौजूदा स्थिति की पुष्टि करें.