धारा 194-IB के तहत किराए पर TDS: मकान मालिकों के लिए गाइड
धारा 194-IB कहती है कि जो व्यक्ति या HUF किराएदार धारा 194-I के दायरे में नहीं आता, वो किसी रेजिडेंट मकान मालिक को दिए किराए पर TDS काटे — बशर्ते किराया किसी महीने या महीने के हिस्से के लिए ₹50,000 से ज्यादा हो. दर साल भर के किराए की 2% है, जो Finance Act 2024 से 1 अक्टूबर 2024 को 5% से घटाई गई. कटौती साल में एक बार होती है — वित्त वर्ष के आखिरी महीने पर या किरायेदारी के आखिरी महीने पर — और Form 26QC से जमा होती है, जबकि मकान मालिक को Form 16C मिलता है.
मार्च का किराया कम क्यों आया
अगर ₹50,000 महीने से ज्यादा देने वाला किराएदार मार्च में अचानक कम पैसे भेजे, तो वो कमी आम तौर पर कोई विवाद नहीं होती. वो TDS है, जो Income-tax Act, 1961 की धारा 194-IB के तहत काटा गया है और आपके PAN पर सरकार को जमा कर दिया गया है.
यह मकान मालिकों को इसलिए चौंकाता है कि कटौती सालाना होती है, मासिक नहीं. ग्यारह महीने पूरा किराया आता है और बारहवें में से पूरे साल का टैक्स काट लिया जाता है. पैसा गया नहीं है: वो एक क्रेडिट के तौर पर रखा है जिसे आप रिटर्न भरते वक्त लेते हैं. पर अगर किराएदार काट ले और कागजी काम कभी न करे, तो वो क्रेडिट दिखता ही नहीं — और यही वो बात है जिसे रोकना फायदे का है.
धारा 194-IB कब लागू होती है
तीन शर्तें एक साथ पूरी होनी चाहिए. किराएदार कोई व्यक्ति या हिंदू अविभाजित परिवार हो. वो किराएदार पहले से धारा 194-I के दायरे में न आता हो — वो अलग प्रावधान है जो ऑडिट सीमा से ऊपर कारोबार या पेशा चलाने वाले किराएदारों पर लागू होता है. और किराया किसी महीने, या महीने के हिस्से, के लिए ₹50,000 से ज्यादा हो.
₹50,000 वाली कसौटी मासिक है, सालाना नहीं. ₹55,000 महीने का किराया इस प्रावधान के अंदर है, भले किरायेदारी सिर्फ तीन महीने चले. ₹45,000 महीने का किराया इससे बाहर है, भले साल का जोड़ ₹5 लाख से ज्यादा हो जाए.
मकान मालिक का रेजिडेंट होना भी जरूरी है. गैर-निवासी मकान मालिक को दिया गया किराया पूरी तरह अलग प्रावधान में आता है, जिसकी अपनी दर और प्रक्रिया है — तो उस पर 194-IB न लगाएं.
दर 1 अक्टूबर 2024 को बदली
Finance Act 2024 ने दर घटाई. कौन सी लागू होगी यह इस पर निर्भर है कि कटौती कब देय होती है — तो उस तारीख के आर-पार चलने वाली किरायेदारियां देख लेने लायक हैं.
| कटौती कब बनती है | उस अवधि के किराए पर दर |
|---|---|
| 1 अक्टूबर 2024 से पहले | 5% |
| 1 अक्टूबर 2024 को या उसके बाद | 2% |
₹50,000 प्रति माह वाली सीमा नहीं बदली, सिर्फ दर बदली है.
किराएदार को असल में क्या करना है
मकान मालिक के तौर पर भी यह जानना काम का है, क्योंकि कोई कदम छूटने पर क्रेडिट आपका जाता है.
- साल में एक बार काटें — वित्त वर्ष के आखिरी महीने के किराए पर, या प्रॉपर्टी साल के बीच खाली हो जाए तो किरायेदारी के आखिरी महीने पर, जो पहले आए.
- Form 141 से जमा करें — वो एकीकृत चालान-कम-स्टेटमेंट जिसने 1 अप्रैल 2026 से Form 26QC की जगह ली — जिस महीने कटौती की उस महीने के खत्म होने से 30 दिन के भीतर.
- Form 26QC की देय तारीख से 15 दिन के भीतर मकान मालिक को Form 16C दें. मकान मालिक के पास कटौती का यही सबूत होता है.
- मकान मालिक का PAN सही डालें. चालान-कम-स्टेटमेंट PAN आधारित है, तो धारा 194-I के उलट किराएदार को TAN लेने की जरूरत नहीं.
क्रेडिट कैसे लें
काटी गई रकम आपकी तरफ से पहले ही चुकाया गया टैक्स है. किराएदार के Form 26QC भर देने पर वो आपके PAN पर दिखने लगती है, और आप रिटर्न भरते वक्त उसे अपनी देनदारी में समायोजित करते हैं — ज्यादा हो तो रिफंड मिलता है.
व्यावहारिक खतरा बेमेल का है. अगर किराएदार ने काटा पर भरा नहीं, या गलत PAN से भरा, तो क्रेडिट दिखेगा नहीं और आपसे उस आय पर टैक्स मांगा जाएगा जिससे टैक्स पहले ही लिया जा चुका है. मान लेने की जगह Form 16C मांगें, और रिटर्न भरने से पहले देख लें कि कटौती आपके PAN पर दिख रही है. बाद में ठीक कराने का मतलब है किराएदार से ऐसा स्टेटमेंट सुधरवाना जिसमें अब उसकी कोई दिलचस्पी नहीं बची.
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धारा 194-IB: आम सवाल
धारा 194-IB के तहत किराए पर TDS की दर क्या है?
किराए का 2%, 1 अक्टूबर 2024 से लागू. उससे पहले 5% थी; Finance Act 2024 ने इसे घटाया. यह प्रावधान तब लागू होता है जब कोई व्यक्ति या HUF किराएदार, जो धारा 194-I के दायरे में नहीं है, किसी रेजिडेंट मकान मालिक को किसी महीने या महीने के हिस्से के लिए ₹50,000 से ज्यादा किराया दे.
मेरा किराया ₹50,000 महीना है तो क्या TDS लगेगा?
नहीं. यह प्रावधान तब लागू होता है जब किराया किसी महीने या महीने के हिस्से के लिए ₹50,000 से ज्यादा हो, तो ठीक ₹50,000 इससे बाहर है. ₹50,001 पर लागू हो जाता है. कसौटी मासिक है, सालाना नहीं — तो ऊंचे मासिक किराए वाली छोटी किरायेदारी इसमें आती है जबकि ₹45,000 महीने वाली लंबी किरायेदारी नहीं.
किराएदार TDS कब काटता है?
वित्त वर्ष में एक बार — उस साल के आखिरी महीने के किराए पर, या प्रॉपर्टी बीच में खाली हो जाए तो किरायेदारी के आखिरी महीने पर, जो पहले आए. इसीलिए कटौती आम तौर पर मार्च के किराए में कमी के तौर पर दिखती है, साल भर बंटी हुई नहीं.
Form 26QC और Form 16C क्या हैं?
Form 141 वो चालान-कम-स्टेटमेंट है जिससे किराएदार काटा गया टैक्स जमा करता है — जिसने 1 अप्रैल 2026 से, Income-tax Act, 2025 लागू होने पर, Form 26QC की जगह ली, जो कटौती वाले महीने के खत्म होने से 30 दिन के भीतर देय है. Form 16C वो सर्टिफिकेट है जो किराएदार फिर मकान मालिक को देता है, Form 26QC की देय तारीख से 15 दिन के भीतर — और यही मकान मालिक का सबूत है कि कटौती हुई.
194-IB में कटौती के लिए किराएदार को TAN चाहिए?
नहीं. Form 26QC PAN पर चलता है, तो कोई व्यक्तिगत किराएदार अपने और मकान मालिक के PAN से बिना TAN लिए पालन कर सकता है. यह उन बातों में है जिनमें 194-IB, धारा 194-I से हल्की है.
मकान मालिक के पास PAN न हो तो क्या होता है?
धारा 206AA लागू होती है और कटौती बढ़कर 20% हो जाती है. 194-IB में वो ऊंची कटौती पिछले वर्ष या किरायेदारी के आखिरी महीने के देय किराए तक सीमित है, तो वो एक महीने के किराए से ज्यादा नहीं हो सकती — पर रिटर्न के जरिए वापस पाने के लिए यह फिर भी बड़ी रकम है.
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संदर्भित कानून
- The Income-tax Act, 1961 — Section 194-IB (कुछ व्यक्तियों या HUF द्वारा किराए पर TDS)
- The Income-tax Act, 1961 — Section 194-I (किराए पर TDS, कारोबारी और पेशेवर किराएदार)
- The Income-tax Act, 1961 — Section 206AA (PAN न देने पर ऊंची कटौती)
- The Finance Act, 2024 — धारा 194-IB की दर 5% से घटाकर 2%, 1 अक्टूबर 2024 से लागू
यह भारतीय टैक्स कानून की सामान्य जानकारी है, टैक्स सलाह नहीं. दरें, सीमाएं और फॉर्म हर Finance Act के साथ बदलते हैं, और आपकी अपनी स्थिति उन तथ्यों पर निर्भर है जो यह पेज नहीं जान सकता. कोई कदम उठाने से पहले incometax.gov.in पर या योग्य चार्टर्ड अकाउंटेंट से मौजूदा स्थिति की पुष्टि करें.