NRI मकान मालिक के तौर पर भारत में प्रॉपर्टी किराए पर देना
गैर-निवासी मकान मालिक को दिया गया किराया अब Income-tax Act, 2025 की धारा 393(2) के तहत आता है — जो पहले 1961 Act की धारा 195 थी — न कि उस प्रावधान के तहत जो रेजिडेंट मकान मालिकों पर लागू होता है. फर्क बड़े हैं: कटौती 2% नहीं बल्कि 30% के साथ लागू सरचार्ज और सेस, कोई मासिक सीमा नहीं इसलिए पहले रुपये से लागू, किराएदार को TAN लेना होगा, हर महीने जमा करना होगा और तिमाही Form 27Q भरना होगा. किराया आम तौर पर NRO खाते में जमा होता है, और उसे बाहर भेजने की अपनी कागजी प्रक्रिया है.
धारा 194-IB और धारा 195 की तुलना
वही लेन-देन, पूरी तरह अलग जिम्मेदारियां — और तय सिर्फ इससे होता है कि मकान मालिक कहां का निवासी है.
| रेजिडेंट मकान मालिक (194-IB) | गैर-निवासी मकान मालिक (195) | |
|---|---|---|
| दर | किराए का 2% | 30%, साथ में लागू सरचार्ज और सेस |
| सीमा | किसी महीने ₹50,000 से ऊपर का किराया | कोई नहीं. पहले रुपये से लागू |
| किराएदार को TAN चाहिए | नहीं, यह PAN पर चलता है | हां |
| कब काटें | साल में एक बार, आखिरी महीने पर | हर भुगतान या क्रेडिट पर |
| जमा | Form 26QC चालान-कम-स्टेटमेंट के साथ | अगले महीने की 7 तारीख तक |
| रिटर्न | Form 26QC | Form 27Q, तिमाही |
| मकान मालिक को सर्टिफिकेट | Form 16C | Form 16A |
दरें, सरचार्ज और सेस Finance Act तय करता है और ये बदलते हैं. काटने से पहले तालिका पर भरोसा करने की जगह मौजूदा आंकड़े देख लें.
किराएदार को क्या करना है
ज्यादातर किराएदारों की उम्मीद से भारी — इसीलिए किरायेदारी शुरू होने से पहले तय कर लेना ठीक है.
- टैक्स के लिहाज से मकान मालिक की निवासी स्थिति तय करें और लिखित में लें. यह पासपोर्ट का नहीं, टैक्स रेजिडेंस का सवाल है.
- TAN न हो तो उसके लिए आवेदन करें. धारा 195 की कटौती सिर्फ PAN पर नहीं हो सकती.
- किराए के हर भुगतान या क्रेडिट पर काटें, साल में एक बार नहीं.
- काटी गई रकम अगले महीने की 7 तारीख तक जमा करें.
- हर तिमाही Form 27Q भरें और मकान मालिक को Form 16A दें.
- किराया भारत में जमा होने की जगह विदेश भेजा जा रहा हो तो Form 15CA, और रकम के हिसाब से चार्टर्ड अकाउंटेंट से Form 15CB भी.
कटौती अक्सर असल देय टैक्स से ज्यादा क्यों होती है
कुल किराए का तीस प्रतिशत काटा जाता है, पर NRI मकान मालिक की असल देनदारी बाकी सबकी तरह Income from House Property के तहत निकलती है: चुकाया गया नगरपालिका टैक्स, धारा 24(a) की 30% स्टैंडर्ड कटौती, और उधार ली गई पूंजी पर ब्याज — ये सब टैक्स निकालने से पहले घटते हैं.
तो कटौती नियमित रूप से असल देनदारी से ज्यादा हो जाती है, और अंतर रिटर्न भरने के बाद रिफंड के तौर पर वापस आता है. यह टैक्स का नहीं, नकदी का नुकसान है — पर साल भर के किराए पर यह छोटा नहीं होता.
उपाय यह है कि assessing officer से कम दर या शून्य दर पर कटौती का सर्टिफिकेट लिया जाए, जिसे किराएदार पूरे 30% की जगह लगाता है. इसमें मेहनत लगती है और जहां किराया बड़ा है वहां यह करने लायक है. जिस NRI मकान मालिक ने इसे देखा नहीं, वो आम तौर पर साल भर सरकार को बिना ब्याज पैसा दे रहा होता है.
किराया कहां जाता है, और उसे बाहर कैसे ले जाएं
भारतीय प्रॉपर्टी का किराया आम तौर पर मकान मालिक के NRO खाते में जमा होता है. NRE खाता विदेश में कमाई गई आय के लिए है; भारत की किराया आय NRO में जाती है.
NRO खाते से पैसा बाहर भेजना रिजर्व बैंक की तय सालाना सीमा के भीतर मुमकिन है, जिसमें बैंक Form 15CA और ज्यादातर मामलों में Form 15CB मांगता है, जो प्रमाणित करता है कि टैक्स चुकाया गया है. यहां व्यावहारिक अड़चन कानूनी नहीं, कागजी है: बैंक भेजने से पहले देखना चाहता है कि टैक्स की स्थिति साफ है.
जहां मकान मालिक ऐसे देश का निवासी है जिससे भारत की टैक्स संधि है, वहां संधि लागू दर घटा सकती है. संधि का लाभ लेने के लिए दूसरे देश से Tax Residency Certificate और संबंधित घोषणा चाहिए — यह अपने आप नहीं मिलता.
एग्रीमेंट और वेरिफिकेशन फिर भी लागू हैं
गैर-निवासी होने से बाकी कुछ नहीं बदलता. एग्रीमेंट पर राज्य की तय दर से स्टांप लगना होगा और अवधि के हिसाब से रजिस्ट्रेशन कराना होगा — और आपकी ओर से दस्तावेज करने के लिए भारत में किसी को दी गई पावर ऑफ अटॉर्नी आम तौर पर विदेश में तय तरीके से बनवानी और प्रमाणित करानी पड़ती है, तभी यहां काम आती है.
जहां स्थानीय आदेश हो वहां किराएदार की पुलिस को सूचना मकान मालिक की जिम्मेदारी है, और वो प्रॉपर्टी संभालने वाले पर अपने आप नहीं जाती — जब तक आपने लिखित में ऐसा न किया हो.
मुफ्त टूल जो आप इस्तेमाल कर सकते हैं
NRI मकान मालिक: आम सवाल
NRI मकान मालिक को दिए किराए पर TDS की दर क्या है?
गैर-निवासी को दिया गया किराया Income-tax Act, 1961 की धारा 195 के तहत आता है — 30% के साथ लागू सरचार्ज और सेस, बिना किसी सीमा के, तो यह पहले रुपये से लागू है. यह धारा 194-IB से अलग है, जो सिर्फ रेजिडेंट मकान मालिकों पर ₹50,000 महीने से ऊपर 2% की दर से लागू होती है.
NRI से किराए पर लेने पर किराएदार को TAN चाहिए?
हां. धारा 195 की कटौती के लिए TAN जरूरी है, जबकि धारा 194-IB Form 26QC के जरिए PAN पर चलती है. किराएदार को हर भुगतान पर काटना होता है, अगले महीने की 7 तारीख तक जमा करना होता है और तिमाही Form 27Q भरना होता है.
क्या 30% की कटौती घटाई जा सकती है?
हां, assessing officer से कम या शून्य दर पर कटौती का सर्टिफिकेट लेकर, जिसे किराएदार लागू करता है. चूंकि 30% कुल किराए पर लिया जाता है जबकि असल देनदारी नगरपालिका टैक्स, 30% स्टैंडर्ड कटौती और लोन ब्याज के बाद निकलती है, काटी गई रकम नियमित रूप से असल टैक्स से ज्यादा होती है.
किराया किस खाते में आना चाहिए?
आम तौर पर मकान मालिक के NRO खाते में. NRE खाता विदेश में कमाई आय के लिए है, जबकि भारतीय प्रॉपर्टी का किराया भारतीय आय है और NRO में जाता है. NRO से पैसा बाहर भेजना रिजर्व बैंक की सालाना सीमा के भीतर मुमकिन है, Form 15CA और आम तौर पर Form 15CB के साथ.
क्या टैक्स संधि से मदद मिलती है?
मिल सकती है, जहां मकान मालिक ऐसे देश का निवासी हो जिससे भारत की संधि है. लाभ अपने आप नहीं मिलता: इसके लिए दूसरे देश से Tax Residency Certificate और संबंधित घोषणा चाहिए, तो इसे मान लेने की जगह इंतजाम करना पड़ता है.
किराएदार कटौती न करे तो क्या होता है?
जिम्मेदारी किराएदार पर है, तो न काटने या न जमा करने के नतीजे वहीं पड़ते हैं — ब्याज और जुर्माना सहित, और किराएदार कारोबार हो तो वो खर्च नामंजूर भी हो सकता है. इसीलिए शुरुआत में मकान मालिक की निवासी स्थिति लिखित में लेना मकान मालिक से ज्यादा किराएदार के काम की बात है.
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संदर्भित कानून
- The Income-tax Act, 1961 — Section 195 (गैर-निवासियों को भुगतान पर कटौती)
- The Income-tax Act, 1961 — Section 194-IB (रेजिडेंट मकान मालिक), तुलना के लिए
- The Income-tax Act, 1961 — Sections 22 से 24 (income from house property)
- Income-tax Rules, 1962 के तहत Form 27Q, Form 16A, Form 15CA और Form 15CB
- Foreign Exchange Management Act, 1999 और NRO खातों व रीपैट्रिएशन पर रिजर्व बैंक के नियम
यह भारतीय टैक्स और विदेशी मुद्रा नियमों की सामान्य जानकारी है, टैक्स सलाह नहीं. दरें, सरचार्ज, सेस और रीपैट्रिएशन की सीमाएं बदलती हैं, निवासी स्थिति हर साल तथ्यों का सवाल है, और संधि की स्थिति उस खास संधि पर निर्भर है. कोई कदम उठाने से पहले योग्य चार्टर्ड अकाउंटेंट से पुष्टि करें.