मकान मालिक किराया कितना और कितनी बार बढ़ा सकता है?

इस सवाल के तीन अलग जवाब हैं

लोग ऐसे पूछते हैं कि मकान मालिक किराया कितना बढ़ा सकता है, जैसे कोई राष्ट्रीय प्रतिशत हो. है नहीं. जो चलता है वो है किरायेदारी पर लागू व्यवस्था — और तीनों व्यवस्थाएं सचमुच अलग जवाब देती हैं.

आज की ज्यादातर किरायेदारियों में एग्रीमेंट ही पूरी बात है. जहां Model Tenancy Act की तर्ज पर राज्य कानून लागू है, वहां कानून एग्रीमेंट के ऊपर कुछ शर्तें जोड़ता है. जहां पुराना rent control Act परिसर को कवर करता है, वहां Act किराए के मामले में एग्रीमेंट को पूरी तरह हटा देता है.

हर व्यवस्था क्या इजाजत देती है

एग्रीमेंट उस rent control Act से बाहर नहीं निकल सकता जो परिसर को कवर करता है. जहां Act लागू है, वहां ज्यादा बढ़ोतरी देने वाला क्लॉज उसे कानूनी नहीं बना देता.

वो बात जो ज्यादातर किराएदार नहीं जानते और मकान मालिक मान लेते हैं

अगर आपके एग्रीमेंट में बढ़ोतरी का कोई क्लॉज नहीं है, तो मकान मालिक के पास आम तौर पर अवधि के दौरान किराया बढ़ाने का हक नहीं होता. किराया अनुबंध की एक शर्त है, और लागत बढ़ने या बाजार बदलने से एक पक्ष अनुबंध की शर्त अकेले नहीं बदल सकता.

मकान मालिक जो कर सकता है वो है नवीनीकरण पर बढ़ोतरी का प्रस्ताव — और इसीलिए चढ़ते बाजार में 11 महीने का चलन मकान मालिकों को सूट करता है: किरायेदारी खत्म होती है और नया किराया तय होता है. वो बातचीत है, बढ़ोतरी नहीं, और किराएदार मना करके जाने के लिए आजाद है.

तो व्यावहारिक सलाह दोनों तरफ अलग है. जो मकान मालिक तय बढ़ोतरी चाहता है, वो बाद में बढ़ा पाने के भरोसे की जगह एग्रीमेंट में संख्या वाला क्लॉज डाले. जिस किराएदार को बीच में बढ़ोतरी बताई जाए, वो चुकाने से पहले एग्रीमेंट पढ़े — क्योंकि अक्सर उसे सहारा देने वाला कोई क्लॉज होता ही नहीं.

सुधार, और वो कब ज्यादा किराया जायज बनाते हैं

तीनों व्यवस्थाओं में एक असली फर्क चलता है — प्रॉपर्टी को बनाए रखने और उसे बेहतर बनाने के बीच. जो मरम्मत परिसर को उसी हालत में रखती है जिसमें वो किराए पर दिया गया था, वो मकान मालिक की आम जिम्मेदारी है और उससे ज्यादा किराया लेने का हक नहीं बनता.

ढांचागत बदलाव या सुधार अलग तरह से देखे जाते हैं. Model Tenancy Act के तहत, जहां मकान मालिक अतिरिक्त ढांचागत बदलाव या सुधार कराता है — जिसमें जरूरी मरम्मत शामिल नहीं — वहां काम पूरा होने के एक महीने बाद किराया बढ़ाया जा सकता है, पक्षों के बीच तय रकम से.

ध्यान देने वाला वाक्यांश है तय रकम से. सुधार बढ़ोतरी का मौका बनाता है; वो मकान मालिक को आंकड़ा अकेले तय करने नहीं देता.

अगर आपको किराया बढ़ाने को कहा जाए

किराएदार के लिए वही क्रम, चाहे बढ़ोतरी आखिर में वैध निकले या नहीं.

• किसी भी जवाब से पहले एग्रीमेंट में बढ़ोतरी का क्लॉज और लॉक-इन अवधि पढ़ें.
• तय करें कौन सी व्यवस्था लागू है: पुराना rent control Act, Model Tenancy Act की तर्ज वाला राज्य कानून, या इनमें से कोई नहीं.
• नोटिस देखें. जहां Model Tenancy Act लागू है वहां यह तीन महीने का लिखित है, और संख्या वाले क्लॉज के बिना अवधि के भीतर बढ़ोतरी आम तौर पर मांगी नहीं जा सकती.
• चुप रहने की जगह लिखित में जवाब दें — मानते हों या न मानते हों.
• आप विवाद करते हैं और Model Tenancy Act लागू है, तो संशोधन विवाद Rent Authority तय करता है, और मकान मालिक लेने से मना करे तो किराया वहां जमा किया जा सकता है.
• बिना विवाद वाली रकम चुकाते रहें. पूरा किराया रोक देना बढ़ोतरी के विवाद को चूक में बदल देता है, जो कहीं खराब स्थिति है.